Les avantages des SCPI sont notamment un prix d’achat inférieur à celui de l’immobilier classique, l’absence de souci de gestion, la mutualisation des risques et des taux de rendement d’environ 5 % brut. Comment investir dans une SCPI ? Voici les méthodes les plus efficaces pour acheter des parts de SCPI.
1. Acheter des parts de SCPI avec des liquidités
Rien de plus simple que d’acheter une SCPI en cash auprès de son banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet, ou directement auprès d’une entreprise de gestion.
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Il faut compter entre quelques centaines et quelques milliers d’euros pour entrer. L’acquisition intervient lors de la constitution ou de l’augmentation du capital de la SCPI.
En général, il faut attendre un ou deux trimestres avant de toucher ses premiers revenus. Ces derniers sont nets de charges et, comme tout bien immobilier, sont soumis au barème fiscal ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Par conséquent, cette méthode est excellente pour les contribuables dont le taux marginal d’imposition est faible (30 % maximum).
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2. Acheter des actions avec un prêt
Si vous n’avez pas d’argent ou si vous voulez profiter des taux d’intérêt extrêmement bas actuels, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Les revenus de l’immobilier permettront alors de payer une partie des remboursements du prêt (en moyenne 2 à 3% à taux fixe sur 15 ans).
De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable. À terme, vous aurez constitué un patrimoine immobilier conséquent avec peu de travail.
Lorsque la souscription dépasse 20 000 euros, les banques peuvent vous accorder un prêt à la consommation affecté ou un prêt immobilier classique pour financer les SCPI.
Si vous décidez de contracter un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts soient déduits de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un prêt immobilier). Pour ce faire, vous devez démontrer à l’IRS que le prêt a été utilisé pour acheter des SCPI. Dans la plupart des cas, les éléments fournis par votre intermédiaire (tableau d’amortissement, factures de loyer, etc.) sont suffisants.
Si votre banque refuse de vous proposer le prêt ou le conditionne à l’achat de produits » maison « , contactez directement une entreprise de gestion ou faites jouer la concurrence par des courtiers.
3. Acheter des parts de nue-propriété
Vous êtes imposé sur vos revenus fonciers si vous souscrivez des parts de SCPI. Pour ne pas alourdir votre fiscalité, vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées. La technique consiste à différencier la nue-propriété de l’usufruit. Explications .
Vous êtes doublement gagnant si vous achetez simplement la nue-propriété d’une part de SCPI. Vous bénéficiez d’une remise sur le prix d’achat et d’une absence d’imposition pendant la durée du démembrement.
Cette méthode consiste à acheter la nue-propriété temporaire des parts pendant qu’un autre particulier achète l’usufruit. Comme le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement (c’est l’usufruitier qui en perçoit), le montant de son impôt reste stable.
Autre avantage pour les personnes assujetties à l’impôt sur la fortune (ISF) : les parts de nue-propriété ne sont plus imposables, cet impôt étant payé par l’usufruitier.
Si cette technique permet de payer moins cher ses parts (entre 15% et 45% de réduction), elle présente un inconvénient de taille : il n’est pas possible de financer à crédit un achat de parts de SCPI nues. Il faut donc disposer d’une épargne suffisante.
Pour tirer le meilleur parti de ce dispositif, faites coïncider votre départ à la retraite avec la conclusion du démembrement. Ainsi, une fois la période d’activité terminée, l’épargnant retrouve la pleine propriété de ses parts de SCPI et perçoit des dividendes pour compléter sa pension.
Comment investir dans une SCPI de démembrement ? Vous êtes accompagné par un conseiller dans l’élaboration d’un mandat de démembrement. exemple, si vous avez souscrit en nue-propriété, nous découvrons le ou les usufruitiers nécessaires pour réaliser pour vous votre souscription en démembrement de propriété.
4. Achat d’actions par un intermédiaire
Immobilier commercial, devantures de magasins, logements… Il est difficile de sélectionner la meilleure SCPI. Pour prendre votre décision, vous pouvez vous faire aider par un conseiller financier, qu’il s’agisse d’un expert en gestion de patrimoine ou d’un expert bancaire, consulter des sites internet spécialisés, ou contacter directement leurs promoteurs. Vous paierez les mêmes frais quel que soit votre interlocuteur. Ces frais, qui représentent en moyenne 10% du montant total investi et varient de 6 à 12%, sont inclus dans le prix d’achat de la part.
5. L’achat de SCPI « d’occasion
Pour les SCPI à capital fixe, la revente des parts de SCPI se fait sur le marché secondaire ou de gré à gré. Le marché secondaire vous permet de faire de bonnes affaires en achetant des parts à un prix inférieur à leur valeur. Si vous souhaitez investir des sommes importantes, vous pouvez être amené à acheter plusieurs fois, car le nombre de parts à vendre est parfois limité.
