SCPI : crédit ou direct ? Avantages et inconvénients !

S’il est possible d’acheter des parts de SCPI en espèces et directement, il est également possible de les acheter avec un crédit. Lequel choisir ? Découvrez les avantages et les inconvénients de ces deux options.

SCPI (SCPI en direct)

Acheter des parts nominatives au comptant auprès de sociétés de gestion spécialisées, voilà comment investir dans une SCPI en direct. Ces parts sont disponibles dans deux configurations :

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Sur le marché primaire, lorsque les parts sont émises directement par la société. On parle alors de marché de création. Ensuite, les parts sont négociées sur la base d’une souscription/rachat. Lorsque les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe lèvent leur capital, le marché primaire est concerné.

Les ordres sont immédiatement négociés sur le marché secondaire, également appelé marché de gré à gré, en fonction de l’offre et de la demande. Les échanges se font alors sur le mode achat/vente, les associés vendeurs cédant leurs parts à des acquéreurs qui peuvent être ou non associés. Les prix sont déterminés par un conflit d’ordres dont la fréquence est déterminée par chaque SCPI (hebdomadaire, mensuelle ou trimestrielle).

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Avantages

L’achat de parts de SCPI en direct présente plusieurs avantages, notamment pour les investisseurs aguerris :

La variété des options d’investissement disponibles avec les différents types de SCPI (SCPI fiscale, SCPI de bureau, SCPI de détail, SCPI de plus-value, etc.).

Les souscripteurs reçoivent 100% des loyers perçus, déduction faite des frais de gestion de la SCPI. Les revenus communiqués aux souscripteurs sont nets de frais de gestion. Il n’y a pas de mauvaise surprise sous forme de frais supplémentaires pour l’actionnaire.

Il n’y a pas de limite d’investissement, comme il peut y en avoir une dans le cas de l’assurance vie.

Inconvénients

Le principal inconvénient de l’investissement direct est le taux d’imposition peu avantageuse. Les revenus de ce placement sont soumis aux tranches marginales de l’impôt sur le revenu (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les plus-values sont également soumises à un régime fiscal lourd (19% + 17,2% après abattement en fonction de la durée de détention).

L’investissement direct peut être plus risqué en termes de fonds disponibles car la société de gestion ne garantit pas la vente des parts. La cession peut donc être plus ou moins longue, selon la condition de l’investisseur et les aléas du marché immobilier.

Les SCPI de crédit

Un investisseur peut acheter des parts de SCPI en les finançant directement, mais il peut également investir à crédit. Cette dernière possibilité d’acquisition présente plusieurs avantages.

Pour commencer, il existe deux formes de crédit : le crédit amortissable et le crédit in fine.

Le crédit amortissable

C’est la formule la plus répandue. Il dure généralement entre 10 et 25 ans. L’investisseur effectue une mensualité prédéterminée qui comprend le remboursement du capital ainsi que les intérêts à un taux fixe. Si le prêt a un taux d’intérêt variable, la mensualité sera également variable.

Durant les premières périodes de remboursement, l’investisseur rembourse la majorité des intérêts du prêt, qui se réduisent progressivement au fil du temps pour laisser place à un remboursement constitué principalement du capital emprunté.

Le crédit in fine

C’est un mode plus coûteux que le crédit amortissable. L’investisseur ne paie que les intérêts fixes du prêt pendant toute la durée du crédit, et il restitue l’intégralité du capital à l’échéance du crédit. L’avantage est que les mensualités seront moins importantes qu’avec un crédit amortissable, mais l’investisseur doit souscrire une assurance-vie afin de garantir une épargne et donc un remboursement à terme.

Les avantages de l’investissement à crédit

La constitution d’un patrimoine

Le concept est simple : acheter un nombre déterminé de parts dans une société qui capitalise sur un patrimoine immobilier : la SCPI. La SCPI va se procurer des liquidités auprès d’un certain nombre de souscripteurs (les associés de la SCPI) afin de financer son patrimoine immobilier. La SCPI va ensuite louer les biens immobiliers, percevoir les loyers, et reverser les fonds aux souscripteurs au prorata des parts qu’ils ont initialement apportées. La SCPI est confiée à une société de gestion contrôlée par l’AMF, qui assure la gestion locative sans intervention du souscripteur. C’est un investissement clé en main : après avoir acheté les parts de la SCPI, il ne vous reste plus qu’à attendre le versement de vos revenus.

Un crédit remboursé par les revenus de la SCPI

L’achat de SCPI à crédit vous permet d’obtenir un pourcentage plus important du patrimoine immobilier (un plus grand nombre de parts de SCPI). Par conséquent, vous pouvez en retirer des sommes plus importantes plus rapidement. C’est là que les avantages entrent en jeu. En effet, le remboursement du crédit contracté peut être abordé dès le départ à moindre coût. Comment cela peut-il se faire ? En utilisant les revenus générés par l’activité de votre SCPI sur des investissements à crédit. Vous pouvez également acheter des parts de SCPI au fur et à mesure avec votre propre argent pour compléter vos revenus.

Les risques d’un investissement en SCPI à crédit

En réalité, les risques d’un investissement dans une SCPI à crédit sont indirects. Ces risques, en effet, ne reflètent pas la nature de l’investissement à crédit. Ils sont plutôt liés à l’activité de gestion qui se cache derrière la SCPI en question. Les deux plus grands dangers sont

  • Le non-paiement des loyers ;
  • La vacance locative prolongée ;

Dans le pire des cas, une conjoncture économique terrible combinée à une gestion incompétente. Ces deux dangers sont exacerbés dans ce cas car un prêt doit être remboursé.

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