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La loi ALUR, adoptée en 2014, ne s’applique pas de manière uniforme à toutes les copropriétés. Certaines échappent à ses principales obligations, en raison de leur taille, de leur date de création ou de leur organisation interne. Ces cas particuliers créent des situations juridiques disparates et entretiennent des incertitudes sur le régime applicable.
Des règles spécifiques encadrent ces copropriétés, notamment en ce qui concerne la tenue d’assemblées générales, la désignation d’un syndic ou la mise en place d’un règlement de copropriété. Les critères permettant d’identifier ces exceptions restent souvent méconnus, ce qui expose certains ensembles immobiliers à des risques de contentieux.
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loi ALUR et copropriété : ce qu’il faut vraiment comprendre
La loi ALUR a profondément transformé la gestion des copropriétés, imposant de nouvelles obligations à la fois aux syndics et aux copropriétaires. Depuis 2014, elle a instauré un cadre clair : immatriculation au registre national des copropriétés, création d’une fiche synthétique, réalisation d’un diagnostic technique global pour certains immeubles, alimentation d’un fonds de travaux par chaque lot, et accès à un extranet spécifique. L’objectif ? Plus de transparence, avec notamment le compte bancaire séparé et le contrat-type de syndic.
Mais toutes les copropriétés ne sont pas soumises au même régime. Les textes font la distinction selon la taille de l’immeuble, le nombre de lots ou la date de création de la copropriété. Les petites structures, souvent celles de moins de dix lots, bénéficient d’aménagements : par exemple, le fonds de travaux ou l’extranet n’y sont pas systématiques. De même, les copropriétés créées avant la loi peuvent profiter de dispositifs transitoires ou spécifiques, selon leur situation.
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Le registre national des copropriétés joue un rôle central dans cette mutation administrative. L’immatriculation de la copropriété y est désormais un passage obligé, conditionnant l’accès à certaines aides publiques ou programmes de rénovation. Ceux qui négligent cette inscription s’exposent à des sanctions, sauf exceptions prévues pour des raisons de taille ou de statut. Face à l’empilement de textes, loi ALUR, loi ELAN, loi Climat Résilience, la gestion collective s’adapte, entraînée par un mouvement permanent de réformes.
copropriétés non concernées : qui échappe à la loi ALUR ?
La diversité des situations en copropriété est frappante. Plusieurs catégories échappent, parfois totalement, parfois partiellement, aux obligations de la loi ALUR. Les textes posent des seuils précis, et la liste des exceptions n’a rien d’anecdotique.
Pour mieux s’y retrouver, voici les principaux cas de figure où la loi ALUR ne s’impose pas dans sa totalité :
- Les copropriétés de moins de 10 lots principaux bénéficient de règles allégées. Certaines démarches, comme la mise en place d’un extranet ou la constitution du fonds de travaux, restent facultatives, sauf si l’assemblée générale en décide autrement.
- Les copropriétés composées uniquement de lots secondaires, caves, parkings, celliers, échappent à plusieurs exigences. En l’absence de lots principaux (habitation, commerce, bureau), l’immatriculation au registre national n’est pas requise.
- Les copropriétés issues d’immeubles en division volumétrique ou certains ensembles atypiques, qui ne correspondent pas à la définition légale de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, restent en dehors du champ d’application de la loi ALUR.
Le registre national des copropriétés sert souvent de repère : l’absence d’immatriculation met la puce à l’oreille, même si une analyse plus poussée reste nécessaire. Les réformes récentes, comme la loi ELAN, ont réduit les zones grises, mais il existe encore des configurations particulières. Le syndic et le conseil syndical doivent rester attentifs pour éviter tout risque juridique ou financier lié à la mauvaise qualification du régime applicable.
identifier une copropriété non soumise : les critères à connaître
Savoir repérer une copropriété non soumise à la loi ALUR demande méthode et attention. Plusieurs indices, parfois subtils, peuvent révéler qu’un immeuble échappe à ce dispositif. Première vérification : la présence ou non d’une immatriculation au registre national des copropriétés. Sans ce passage, la plupart des exigences de la loi ALUR ne s’appliquent pas. De même, si la fiche synthétique de copropriété est inexistante, il y a lieu de s’interroger sur le cadre juridique.
L’analyse du nombre et de la nature des lots donne également des pistes. Les immeubles comptant moins de dix lots principaux (hors caves, garages, parkings) peuvent bénéficier de dérogations, notamment pour le fonds de travaux ou l’extranet. L’absence d’un diagnostic technique global (DTG) ou de plan pluriannuel de travaux peut aussi indiquer une situation hors champ ALUR.
Le fonctionnement du compte bancaire séparé est un autre indice : si aucun compte distinct n’existe, la copropriété pourrait ne pas être concernée par le dispositif. Enfin, l’absence de convocation à l’assemblée générale ou de contrat-type de syndic conforme à la réglementation actuelle sont des signaux à ne pas négliger.
Voici les signes à surveiller pour identifier une copropriété potentiellement en dehors du périmètre ALUR :
- Absence d’immatriculation au registre national
- Nombre de lots inférieurs à dix
- Pas de fiche synthétique ni de DTG
- Non-respect du contrat-type de syndic
Chaque copropriété se raconte à travers ses documents, ses pratiques, mais aussi ses non-dits. À chaque étape, il s’agit de passer au crible les pièces justificatives et d’identifier, sans relâche, l’exception derrière la façade.
vos droits et obligations en dehors du cadre ALUR
Ne pas être soumis à la loi ALUR ne signifie pas qu’il n’existe aucune règle. Les copropriétaires et syndics restent redevables de la loi du 10 juillet 1965, le texte fondateur de la vie collective en immeuble. C’est sur cette base que se structurent les droits et devoirs de chacun, même si les contraintes y sont parfois moins nombreuses.
Dans ces configurations, aucune obligation de constituer un fonds de travaux, ni d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Les décisions se prennent en assemblée générale, sans passer par les exigences additionnelles du contrat-type ou de l’extranet. Les copropriétaires gardent néanmoins la possibilité de s’informer, d’accéder aux documents de gestion et de solliciter le conseil syndical pour garantir la transparence.
Le syndic de copropriété n’a pas à se plier aux toutes dernières obligations de communication, mais sa responsabilité civile et pénale n’en demeure pas moins engagée. Chaque membre de la copropriété peut demander à inscrire à l’ordre du jour des travaux de rénovation énergétique, même sous un encadrement plus souple. Location, répartition des charges, usage des parties communes : tous ces aspects restent régis par le règlement de copropriété, sans intervention des dispositifs spécifiques de la loi ALUR.
Pour mieux cerner les marges de manœuvre, voici ce qui caractérise une copropriété hors ALUR :
- Pas de fiche synthétique obligatoire
- Liberté de choix pour le mode de gestion
- Moins de contraintes sur les diagnostics techniques
Ce n’est pas parce que le cadre se desserre que la vigilance doit baisser. L’esprit de la loi ALUR peut continuer à inspirer la gestion, même là où elle ne s’impose pas. Tout repose alors sur l’implication des copropriétaires et la loyauté du syndic : c’est dans cette dynamique que la copropriété, hors ALUR ou non, trouve son équilibre.
