Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative de pièces justificatives exigibles du candidat à la location. Tout document hors de cette liste est interdit, sans marge d’interprétation. Nous observons pourtant que des demandes non conformes persistent dans les pratiques de nombreux bailleurs, parfois par méconnaissance du texte, parfois par volonté de filtrage discriminatoire. Cet article détaille les documents interdits dans un dossier locataire et les mécanismes de sanction associés.
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Carte vitale, relevé bancaire, casier judiciaire : pourquoi ces pièces sont illicites
La logique du décret repose sur un principe de proportionnalité : seules les pièces nécessaires à la vérification de l’identité, du domicile, de l’activité professionnelle et des ressources sont admises. Tout document qui dépasse ce périmètre porte atteinte à la vie privée du candidat ou introduit un risque de discrimination.
Le relevé de compte bancaire est l’exemple le plus fréquent. Il révèle des habitudes de consommation, des abonnements, des versements à des associations ou des dépenses de santé. Ces informations n’ont aucun rapport avec la capacité locative. Un avis d’imposition ou trois bulletins de salaire suffisent à établir le niveau de revenus.
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La carte vitale pose un problème différent : elle contient le numéro de sécurité sociale, donnée sensible au sens du RGPD. Aucun bailleur n’a de motif légitime pour collecter ce numéro dans le cadre d’une candidature locative. Le dossier médical relève de la même interdiction, avec un risque aggravé de discrimination fondée sur l’état de santé.
L’extrait de casier judiciaire figure aussi parmi les documents interdits dans un dossier locataire. Sa demande constitue une atteinte directe au principe de non-discrimination posé par la loi du 6 juillet 1989.
Documents interdits souvent confondus avec des pièces autorisées
Certaines demandes abusives se glissent dans le processus parce qu’elles ressemblent à des justificatifs légitimes. Nous recommandons de distinguer clairement ces cas.
- La copie de la carte professionnelle n’est pas un justificatif de situation professionnelle au sens du décret. Un contrat de travail, une attestation employeur ou un extrait Kbis (pour un indépendant) remplit cette fonction
- Le chèque de réservation du logement avant signature du bail est interdit. Aucune somme ne peut être exigée avant la conclusion du contrat de location, à l’exception des frais liés à l’état des lieux et à la rédaction du bail prévus par la loi ALUR
- Une attestation d’absence de crédit en cours ou un justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de concubinage) ne figurent pas dans la liste limitative et sont donc proscrits
La confusion vient souvent du fait que ces pièces paraissent « raisonnables » au bailleur. Le texte ne laisse pas de place à l’appréciation subjective : si le document n’est pas dans la liste du décret, il est interdit. Pour constituer un dossier conforme, des outils en ligne permettent de créer son dossier locataire en ne transmettant que les pièces autorisées.
Sanctions pour le propriétaire qui exige un document interdit
Le non-respect de la liste limitative expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique. Pour une personne morale (agence immobilière, SCI), le montant peut être plus élevé.
La sanction est prononcée par le préfet, sur signalement du locataire ou d’une association agréée. En pratique, nous constatons que les signalements restent rares, ce qui explique la persistance des demandes abusives. Les candidats locataires hésitent à contester de peur de voir leur dossier écarté.
Ce déséquilibre ne change rien à la règle de droit. Un propriétaire qui demande un relevé bancaire ou un extrait de casier judiciaire s’expose à une procédure même si le candidat a fourni le document sans protester. Le caractère « volontaire » de la transmission ne rend pas la demande légale.
Liste autorisée : les seules pièces exigibles du candidat locataire
Pour cadrer les pratiques, voici les catégories de justificatifs que le bailleur peut légitimement demander :
- Justificatif d’identité : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité, avec photographie
- Justificatif de domicile : dernières quittances de loyer, attestation sur l’honneur d’hébergement ou avis de taxe foncière pour un propriétaire
- Justificatif d’activité professionnelle : contrat de travail ou attestation employeur, extrait Kbis pour un travailleur indépendant, carte d’étudiant ou certificat de scolarité
- Justificatif de ressources : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatif de versement de prestations sociales ou attestation de simulation pour les aides au logement
| Catégorie | Pièces autorisées | Pièces interdites |
|---|---|---|
| Identité | CNI, passeport, titre de séjour | Carte vitale |
| Domicile | Quittance de loyer, attestation hébergement | Relevé bancaire |
| Activité professionnelle | Contrat de travail, extrait Kbis, carte étudiant | Copie carte professionnelle |
| Ressources | Bulletins de salaire, avis d’imposition | Dossier médical |
| Autres | – | Chèque de réservation, extrait de casier judiciaire, attestation de crédit |
Fausses annonces et collecte abusive de documents
Les documents interdits dans un dossier locataire posent un problème supplémentaire dans le contexte des arnaques à la location. Des annonces fictives servent de prétexte pour collecter des pièces d’identité, des relevés bancaires ou des avis d’imposition à des fins d’usurpation.
Ne transmettez jamais de justificatif avant d’avoir visité physiquement le logement. Un bailleur légitime ne demande pas de dossier complet avant la première visite. Si l’annonce exige l’envoi préalable de documents sensibles, c’est un signal d’alerte.
Des plateformes spécialisées permettent de transmettre un dossier certifié, avec filigrane et données partiellement masquées. Ce type de dispositif limite le risque de réutilisation frauduleuse des pièces.
La frontière entre demande abusive et escroquerie est parfois mince. Un bailleur qui exige des documents hors liste commet une infraction administrative, un escroc qui les collecte via une fausse annonce commet un délit pénal. Dans les deux cas, le locataire a intérêt à ne fournir que les pièces prévues par le décret, et à signaler toute demande suspecte à la DDPP ou à une association de consommateurs.
