Le Portugal affiche un prix moyen au mètre carré qui n’a rien à voir avec celui de la France : il reste inférieur à la moitié, alors même que la hausse s’est installée depuis 2016. La Bulgarie, souvent reléguée hors des radars, propose des tarifs parmi les plus bas d’Europe, bien loin devant la Pologne ou la République tchèque, où la demande s’envole, mais où la progression des prix demeure contenue.
En Espagne, certains coins reculés continuent de proposer des maisons à moins de 1 000 euros le mètre carré. Autre décor, autre dynamique : la Croatie, portée par le tourisme, voit ses prix flamber sur le littoral. Les contrastes restent saisissants, même d’une région à l’autre au sein d’un même pays.
L’immobilier en Europe : des écarts de prix qui font réfléchir
Impossible d’ignorer le grand écart des marchés immobiliers européens. Paris et Londres caracolent en tête, avec des chiffres à donner le vertige : plus de 13 700 euros/m² pour la capitale française, près de 12 900 euros/m² pour sa cousine britannique. Pour 200 000 euros, il faut se contenter de 22 m² à Paris, 18 m² à Londres. Dans ces grandes métropoles, la rareté de l’offre et la pression démographique créent une tension permanente. Luxembourg-Ville n’est pas loin derrière, dépassant les 11 000 euros/m².
À l’autre bout du spectre, l’Europe centrale et orientale déroule un tout autre scénario. Sofia, la capitale bulgare, affiche des prix autour de 1 150 euros/m². Pour la même enveloppe de 200 000 euros, on peut viser 260 m². Bucarest s’inscrit dans la même gamme, tandis qu’Ankara propose 1 133 euros/m². Même Prague, avec ses 5 000 euros/m², permet d’acquérir plus de 120 m² pour le même investissement.
Quelques chiffres pour mieux cerner ces différences :
- Surface achetable pour 200 000 € : 22 m² à Paris, 57 m² à Berlin, 260 m² à Sofia.
- Taux d’intérêt hypothécaire : 1,13 % en France, 5,1 % en Pologne, -0,52 % en Belgique.
- Frais annexes : de 2-3 % dans le neuf français à plus de 15 % en Belgique.
Ces écarts de prix interrogent sur la véritable accessibilité des marchés. À Copenhague ou en Irlande, il faut plus de 110 salaires nets pour s’offrir 100 m², alors qu’une trentaine suffit dans plusieurs pays d’Europe de l’Est. Choisir un pays ne se résume pas à une simple addition : il faut analyser le contexte local, l’économie, la réglementation, et la dynamique du marché.
Quels pays européens proposent les logements les plus abordables ?
Pour qui veut investir dans un logement abordable en Europe, il faut s’éloigner des grandes capitales de l’Ouest. À Sofia, en Bulgarie, le prix moyen reste à 1 150 €/m². Un appartement de 80 m² coûte moins cher qu’une chambre de bonne dans certains arrondissements parisiens. Bucarest affiche un niveau comparable. D’autres villes comme Tirana, Belgrade, Debrecen ou Cluj-Napoca proposent des prix entre 1 000 et 1 250 €/m², tout en maintenant l’accès à la propriété ouvert aux étrangers sans obstacles majeurs.
Voici quelques exemples de villes où l’achat d’un logement reste à la portée d’un budget raisonnable :
- Sofia (Bulgarie) : 1 150 €/m²
- Bucarest (Roumanie) : 1 200 €/m²
- Debrecen (Hongrie) : 1 000 €/m²
- Cluj-Napoca (Roumanie) : 1 250 €/m²
- Belgrade (Serbie) : 1 100 €/m²
- Tirana (Albanie) : 1 200 €/m²
Côté occidental, Porto sort du lot avec 2 000 €/m². Si les prix restent bien inférieurs à ceux de Paris ou Amsterdam, la surface achetable pour 200 000 € y est bien plus généreuse. La ville attire retraités, investisseurs, nomades numériques, séduits par la qualité de vie et un marché encore dynamique.
Thessalonique en Grèce se distingue aussi : 1 300 €/m², un accès ouvert aux étrangers, un marché vivant. Cracovie, en Pologne, propose un compromis solide avec 1 500 €/m², un tissu économique actif et une scène culturelle animée.
Le choix d’une destination ne se limite pas au prix affiché. Il faut s’intéresser au potentiel de valorisation, à la stabilité des règles locales, à la qualité de vie. Aujourd’hui, l’Europe de l’Est offre les meilleures perspectives pour un achat immobilier accessible, que ce soit pour se loger, louer ou diversifier son patrimoine.
Zoom sur les destinations où acheter sans se ruiner
Si l’on s’éloigne des habituelles vitrines de l’immobilier haut de gamme, certaines villes européennes permettent encore de devenir propriétaire sans s’endetter sur plusieurs générations. Sofia fait figure de référence : à 1 150 €/m², la possibilité d’acquérir jusqu’à 260 m² pour 200 000 € ouvre la porte à tous les projets, d’une résidence familiale à l’investissement locatif, en passant par le bureau professionnel. La réglementation bulgare reste accueillante pour les acquéreurs étrangers, à l’exception des terrains agricoles. Même logique à Bucarest, Debrecen ou Belgrade, où le ticket d’entrée reste imbattable, y compris pour ceux qui découvrent l’investissement immobilier.
| Ville | Pays | Prix immobilier (m²) | Surface pour 200 000 € |
|---|---|---|---|
| Sofia | Bulgarie | 1 150 € | 260 m² |
| Bucarest | Roumanie | 1 200 € | 166 m² |
| Debrecen | Hongrie | 1 000 € | 200 m² |
| Belgrade | Serbie | 1 100 € | 181 m² |
À l’ouest, Porto mérite d’être surveillée. La ville portugaise combine qualité de vie, dynamisme économique et prix immobilier encore accessible à 2 000 €/m². Les étrangers bénéficient toujours du programme Gold Visa et d’un marché locatif qui ne désemplit pas. Thessalonique, avec ses 1 300 €/m², attire aussi bien investisseurs que touristes, sans mettre de frein à l’achat étranger. Cracovie, Valence, Cluj-Napoca : ces villes montrent qu’un marché abordable peut aussi rimer avec opportunités de rendement et croissance urbaine.
Avant de se lancer, il faut regarder plus loin que le simple prix. La facilité d’accès pour les non-résidents, les dispositifs d’accueil comme le Gold Visa, l’absence de restrictions sur l’achat et l’essor urbain sont autant de critères déterminants pour réussir son projet immobilier en Europe.
Petits pièges et bons plans à connaître avant de se lancer
Un marché immobilier abordable en Europe peut réserver de belles surprises, mais il s’accompagne aussi de quelques écueils à anticiper. Les frais annexes, par exemple, peuvent changer la donne. En Espagne, prévoir 13 % de frais supplémentaires sur le prix d’achat. En Belgique, la facture grimpe facilement entre 15 et 25 %. En France, il faut compter 2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien. Dès l’acquisition, la rentabilité locative peut déjà être érodée, un élément à ne pas négliger.
Le taux d’intérêt hypothécaire est un autre facteur clé. En Pologne, il tutoie les 5,1 %, alors que les Pays-Bas (0,96 %), l’Italie (0,99 %) ou la France (1,13 %) restent bien en dessous. Certains pays, comme la Belgique ou la Suède, affichent même des taux négatifs, mais ce sont des cas exceptionnels, étroitement liés à leur situation économique. Un investisseur attentif surveille ces indicateurs, car un crédit trop cher peut vite gommer l’avantage d’un prix au mètre carré attractif.
Les réglementations locales réservent elles aussi des surprises. À Valence, une taxe de 100 % sur les achats réalisés par des non-résidents de l’UE doit être instaurée en 2025. L’accès à la propriété peut sembler ouvert, mais entre fiscalité et contraintes administratives, la rentabilité peut s’amenuiser. Il vaut mieux privilégier les destinations où la législation reste claire et stable pour les étrangers : Portugal, Bulgarie, Grèce, Serbie.
Avant de signer, il est utile de vérifier plusieurs points :
- Vérifiez les droits de propriété : certaines destinations limitent l’achat de terrains aux non-citoyens.
- Consultez la fiscalité locale, notamment sur les revenus locatifs et la plus-value à la revente.
- Anticipez les coûts d’assurance, d’entretien et de gestion, souvent sous-estimés dans les projections initiales.
Acquérir un logement en Europe à prix modéré peut ouvrir de nombreuses portes, mais l’aventure demande une vigilance constante. Ici, mieux vaut miser sur la préparation que sur la chance. La prochaine bonne affaire attend peut-être, à quelques frontières seulement.
