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La signature du compromis de vente est recommandée aux parties à une vente immobilière. Cet engagement leur permet de matérialiser leur volonté de conclure la transaction et d’en programmer la concrétisation.
Au compromis de vente, il est impérativement associé un délai. En cas d’expiration de ce dernier, le compromis de vente peut subir plusieurs sorts. Notre guide fait la lumière sur le sujet et vous expose les différents dénouements possibles.
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Retour sur la notion du compromis de vente et de son délai
Dans la plupart des ventes immobilières, vendeurs et acheteurs procèdent à la signature d’un compromis de vente. Également appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis est un acte à valeur juridique. Il engage les parties qui le signent et prévoit pour eux des obligations auxquelles elles sont tenues de se conformer pour conclure la vente devant le notaire.
Dans le compromis de vente, des conditions suspensives sont énoncées. Un délai est également fixé pour marquer la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire. Ce délai ne fait pas l’objet d’une précision légale.
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C’est donc au vendeur et à l’acheteur de le déterminer. Le délai de signature devant notaire se doit toutefois d’être raisonnable pour permettre aux deux parties de remplir leurs différentes obligations. Il est généralement de 3 ou 4 mois.
La valeur juridique du compromis de vente engage le vendeur vis-à-vis du futur acquéreur qui signe l’acte. La vente lui étant légalement promise, le bien est retiré du marché. L’acheteur pourra ensuite se mettre en quête des ressources nécessaires pour venir conclure définitivement la vente devant notaire.
Il est important de préciser que lors de l’engagement pour la signature du compromis de vente, l’acheteur verse généralement un acompte. Non obligatoire, il représente dans la plupart des cas, 10 % de la valeur du bien. Cet acompte poursuit l’ambition de rassurer le vendeur et de lui fournir la garantie de la conclusion de la vente à date fixée.
La caducité : le principe en cas d’expiration du délai
Le délai fixé dans le compromis de vente possède une très grande importance. C’est lui qui détermine la validité de l’acte. Tant que le délai court, le lien juridique entre les deux parties oblige le vendeur à ne plus rechercher de potentiels acheteurs. Le futur acheteur ayant signé le compromis de vente jouit ainsi de la priorité et possède la promesse de devenir propriétaire du bien.
Lorsque le délai est dépassé, le compromis de vente perd cependant sa validité. Il devient caduque, rendant les obligations entre les deux parties non exigibles. Autrement dit, la vente peut désormais être proposée à un autre acquéreur.
Il n’est pas rare que le délai de signature de l’acte définitif devant notaire soit dépassé dans un compromis de vente. Quand un tel cas se présente dans la pratique, la promesse synallagmatique de vente s’expose à deux possibilités de dénouement.
La prolongation de la date butoir : première possibilité de dénouement
Les parties signataires du compromis de vente sont les seuls décideurs du sort de l’acte qui les lie. Leur liberté de choix reste toujours effective, même après l’expiration du délai fixé dans l’acte.
Lorsque la date butoir est dépassée, les deux parties peuvent convenir du prolongement du délai de signature de l’acte définitif devant le notaire. Cette décision est prise lorsque la volonté de conclure la vente est toujours intacte.
Il faut dans ce cas que l’acheteur fournisse des preuves acceptables des raisons qui justifient son incapacité à respecter le délai initialement prévu. Lorsque sa bonne foi ne souffre d’aucune contestation et que le vendeur est d’accord, un avenant est signé pour définir un nouveau délai. Il est important de préciser qu’à ce niveau la décision du vendeur est importante. C’est donc à l’acheteur de le convaincre.
L’annulation du compromis de vente : deuxième possibilité de dénouement
Dans certains cas, le dépassement du délai entraîne une annulation du compromis de vente. Le vendeur peut notamment décider de ne pas prolonger le délai si l’acheteur est de mauvaise foi.
L’annulation du compromis de vente donne au propriétaire la possibilité de remettre son bien sur le marché. La mauvaise foi de l’acheteur peut donner lieu à une procédure civile de réparation, et même une poursuite pénale si le compromis le prévoit.
L’annulation du compromis de vente peut aussi être décidée lorsque l’on se retrouve dans le cas de l’une des conditions suspensives possibles. L’acheteur est bien souvent dans ce cas de bonne foi. La rupture de la promesse de vente se fait alors à l’amiable sans aucun préjudice pour lui.
